به نام توسعه، به کام واسطه | با تغییر کاربری اراضی روستایی، راه برای سودجویی دلال‌ها هموار می‌شود

به گزارش شهرآرانیوز، تخریب ویلاسازی‌های غیرمجاز در روستا‌های اطراف مشهد، یکی از اتفاقات پرتکرار در سال‌های اخیر است. جلوگیری از شکل گیری بافت مسکونی جدید در مناطق روستایی که چسبیده به شهر هستند، چند هدف را دنبال می‌کند.

نخست اینکه چنین ویلاسازی‌هایی منجر به تغییر کاربری مناطق زراعی و باغی می‌شود و در گام بعدی می‌تواند منجر به توسعه خارج از ضوابط مناطق روستایی بدون درنظرگرفتن طرح  هادی شود. مجلس شورای اسلامی در اقدامی تازه، طرحی را در کمیسیون عمران به تصویب رسانده است که تیشه به ریشه توسعه متوازن مناطق روستایی می‌زند و حتی اسباب سودجویی برای دلالان را فراهم می‌کند.

در این طرح اراضی عمومی در مناطق روستایی قابلیت تغییر کاربری به اراضی مسکونی را پیدا می‌کنند. هدف طراحان این لایحه، تأمین مسکن روستایی و جلوگیری از مهاجرت روستاییان به شهر بیان شده است. بااین حال مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی به بررسی مخاطرات این طرح پرداخته و درباره تصویب آن هشدار داده است، اما جزئیات این طرح چیست؟

توسعه مسکن روستایی به روش مجلس

کلیات طرحی در کمیسیون عمران مطرح شد که اگر نهایی شود، مالکان اراضی غیرمسکونی در روستاها، بومی و غیربومی، به شکل مشروط می‌توانند به مجوز «تغییر کاربری به مسکونی» دست یابند. آنچه از عنوان مقدمه توجیهی و مفاد طرح برمی آید، دغدغه اصلی طراحان، تأمین نیاز به ساخت مسکن در روستاهاست.

سازوکاری که برای تحقق این هدف در نظر گرفته شده به این صورت است: به مالکانی که در طرح هادی مصوب، برای اراضی و املاک آن‌ها کاربری عمومی (نظیر آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و...) تعریف شده است، اجازه داده که در صورت اقدام نکردن دستگاه اجرایی مرتبط برای خرید و تملک زمین موردنظر از مالک و احداث کاربری مقرر شده در طرح هادی روستایی طی بازه زمانی مشخص (۱۸ماه)، درخواستی مبنی بر تغییر کاربری زمین موردنظر به مسکونی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارائه دهند.

کمیته تصویب کننده طرح هادی روستایی نیز مکلف شده است، در صورت احراز شروط موردنظر برای تغییر کاربری زمین یا ملک در حدنصاب تفکیک قطعات مسکونی اقدام کند.

مشکل این ایده کجاست؟

مطالعات مرکز پژوهش‌های مجلس که خواستار رد کلیات این مصوبه شده است، نشان می‌دهد که ۴۷۸۰۰۰خانه در روستا‌های کشور «خالی از سکنه» است و بیشتر این املاک «خانه دوم» مالکان شهری است که معادل حداقل ۱۰درصد موجودی مسکن روستا‌ها به حساب می‌آید. مسیرسازی رسمی برای تغییر کاربری اراضی روستایی به معنای «تشدید سوداگری ملکی» توسط غیربومی‌ها در روستاهاست. خطر بزرگ‌تر نیز تهدید امنیت غذایی به واسطه حذف تدریجی زمین‌های کشاورزی است.

موضوع دوم، مربوط به «رشد منفی جمعیت مطلق و نسبی مناطق روستایی» طی دهه‌های گذشته و آتی است که برآورد نیاز به مسکن روستاییان در طرح‌های جدید خانه سازی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. باتوجه به این موضوع اعلام شده که بیشتر تقاضا‌های اخیر برای ساخت وساز در روستا‌ها مربوط به تقاضای ساخت «خانه دوم» بوده است.

بر اساس آمار و اطلاعات مرکز آمار ایران، سهم جمعیت روستایی و عشایری کشور از حدود ۳۸.۷ درصد در سال ۱۳۷۵ به حدود ۲۴ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است و جمعیت روستاییان نیز در این بازه زمانی از ۲۳ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر به ۲۰ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر کاهش یافته است. همچنین بر اساس پیش بینی ها، این سهم در سال ۱۴۱۵، به حدود ۱۹ درصد و جمعیت روستاییان به حدود ۱۸ میلیون و ۹۰۰ هزار نفر کاهش خواهد یافت و در سال ۱۴۳۰ نیز به کمتر از ۱۶ درصد سقوط می‌کند.

عوارض این طرح برای مشهد

از مجموع ۳۷دشت استان خراسان رضوی وضعیت ۳۴دشت که یکی از آن‌ها دشت مشهد است، بحرانی و ممنوعه بوده و سطح آب زیرزمینی آن‌ها کاهش پیدا کرده است. تخلیه منابع آب زیرزمینی موجب ایجاد مشکلات زیادی همچون ایجاد خشک سالی مصنوعی شده و به تبع آن موجب فرونشست زمین در بسیاری از دشت‌های استان و تشدید آلودگی آب می‌شود. فرونشست زمین، مخاطره‌ای بازگشت ناپذیر و تهدیدکننده حیات در خراسان رضوی است.

این در حالی است که طی سالیان اخیر بیشتر ویلاسازی‌های غیرمجاز در مناطق روستایی اطراف مشهد اتفاق افتاده است. ویلا‌هایی که استخرهایشان اغلب با استفاده از برداشت غیرمجاز از منابع آب زیرزمینی پر می‌شود. بررسی نقشه‌های ماهواره‌ای نیز نشان می‌دهد که بیشترین میزان فرونشست زمین در دشت مشهد مربوط به مناطق روستایی نزدیک به مشهد به ویژه روستا‌های نزدیک به بولوار شاهنامه است. منطقه‌ای که در آن شاهد بیشترین میزان ویلاسازی‌ها در بافت مناطق روستایی هستیم.

مسکن برای روستا‌های خالی

جمعیت استان از سال۱۳۳۵روندی روبه رشد داشته است. در سال۱۳۳۵ جمعیت روستایی بیشتر از جمعیت شهری بوده، اما از حدود سال ۱۳۶۰ این جمعیت کمتر از جمعیت شهری شده و این کاهش تا امروز به طور مستمر ادامه دارد. جمعیت مشهد در سال۱۳۳۵ حدود ۱۴درصد جمعیت استان بوده، اما امروزه این میزان به ۴۷درصد رسیده است. جمعیت استان ۶.۴میلیون و جمعیت محدوده مطالعاتی مشهد تقریبا بیش از نصف جمعیت استان یعنی ۳.۵میلیون نفر است. تمرکز جمعیتی، یکی از دلایل افزایش مصرف آب در مشهد است.

حدود ۳۰سال پیش در محدوده مطالعاتی مشهد، ۹۰درصد آب در حوزه کشاورزی مصرف می‌شد، اما درحال حاضر این عدد به ۵۴درصد رسیده که دلیل اصلی آن تمرکز جمعیت و صنایع در مشهد است.
بی تردید توسعه مسکن روستایی از طریق تغییر کاربری اراضی می‌تواند منجر به رونق خانه‌های دوم خالی در مناطق روستایی شود. علاوه بر این شاهد سوداگری و نقل وانتقال بی رویه زمین در مناطق روستایی نزدیک به شهر خواهیم بود.

تعارض با نهضت ملی مسکن

سومین دلیل مورد اشاره در این گزارش مربوط به برنامه ریزی ساخت مسکن حمایتی بر اساس طرح‌های خانه سازی دولتی از جمله ساخت سالانه ۲۰۰ هزار مسکن روستایی در قالب نهضت ملی مسکن است. ضمن آنکه از سال‌های قبل نیز نوسازی سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات ارزان قیمت مربوط به نوسازی روستاها، بر اساس قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و همچنین تکالیف مربوط به برنامه‌های پنج ساله توسعه در دست اجرا بوده است؛ بنابراین ارائه طرح جدید برای افزایش بی رویه و غیرکارشناسی کاربری‌های مسکونی در سطح روستا‌ها چندان لازم و منطقی به نظر نمی‌رسد.

در ادامه حتما بخوانید کاهش سقف اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن+ جزئیات (۲۲ دی ۱۴۰۲)